Vorsteuer, die auf umsatzsteuerfreie Umsätze entfällt, kann grundsätzlich nicht abgezogen werden. Wird also ein Gebäude sowohl umsatzsteuerpflichtig als auch umsatzsteuerfrei genutzt, dann muss eine Aufteilung der Vorsteuer vorgenommen werden, weil lediglich der auf die umsatzsteuerpflichtige Vermietung entfallende Teil der Vorsteuer abgezogen werden kann. Die konkrete Aufteilung ist oft umstritten und eine Aufteilung nach Umsätzen nach Auffassung des Gesetzgebers nur dann sachgerecht, wenn keine andere wirtschaftliche Zurechnung möglich ist. Die Frage, welcher Aufteilungsschlüssel im Einzelfall zu verwenden ist, beispielsweise ein Umsatz- oder auch ein Flächenschüssel, ist in der Praxis folglich von hoher Relevanz und hat in den letzten Jahren zu zahlreichen Entscheidungen des Bundesfinanzhofs (BFH) und des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) geführt.
Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat nun zur Vorsteueraufteilung bei gemischt genutzten Gebäuden Stellung genommen und in seinem Schreiben vom 20. Oktober 2022 überwiegend die Rechtsprechung des BFH und des EuGH der letzten Jahre übernommen. Betroffen von diesem Schreiben sind Gebäude, die sowohl umsatzsteuerfrei als auch umsatzsteuerpflichtig vermietet werden. Das BMF-Schreiben beinhaltet im Wesentlichen folgendes:
Geht es um die Vorsteuer aus Eingangsleistungen für die Nutzung, Erhaltung und Unterhaltung des Gebäudes, etwa aus einer Reparatur, so ist deren Zuordnung zu den umsatzsteuerpflichtigen und umsatzsteuerfreien Ausgangsumsätzen maßgeblich: Ist die Eingangsleistung den umsatzsteuerpflichtigen Ausgangsumsätzen zuzuordnen, dann kann die Vorsteuer abgezogen werden. Wird also beispielsweise die Heizung einer umsatzsteuerpflichtig vermieteten Gewerbeeinheit repariert, so ist die Vorsteuer ist in vollem Umfang abziehbar. Betrifft die Eingangsleistung jedoch die Anschaffung oder Herstellung des Gebäudes, ist ein sachgerechter Aufteilungsschlüssel zu verwenden.
- Grundsätzlich ist der Gesamtumsatzschlüssel sachgerecht. Es kommt auf das Verhältnis aller umsatzsteuerpflichtigen Umsätze des Unternehmers zu dem Gesamtumsatz an; es werden also nicht nur die Vermietungsumsätze der gemischt genutzten Immobilie zugrunde gelegt.
- Anstelle des Gesamtumsatzschlüssels kann aber auch ein anderer Aufteilungsschlüssel verwendet werden, wenn er zu einem präziseren Ergebnis führt. Zu den anderen Aufteilungsschlüsseln gehören ein objektbezogener Umsatzschlüssel, bei dem nur auf die steuerpflichtigen und -freien Umsätze aus der betreffenden Immobilie abgestellt wird, ein Flächenschlüssel, bei dem die umsatzsteuerpflichtig vermieteten Flächen in das Verhältnis zur Gesamtfläche gesetzt werden, oder auch ein Nutzungszeitenschlüssel, der etwa bei einer zeitlich abwechselnden Nutzung wie bei einem Sportplatz in Betracht kommt.
Sollte es neben dem Gesamtumsatzschlüssel mehrere andere Aufteilungsschlüssel geben, die zu einem präziseren Ergebnis führen, muss nicht zwangsläufig auch die präziseste Aufteilungsmethode gewählt werden. Vielmehr hat der Unternehmer dann ein Aufteilungswahlrecht.
Die Einzelheiten der Aufteilung werden wahrscheinlich auch weiterhin vielfach umstritten sein.
Das BMF-Schreiben vom 20.10.2022 finden Sie hier:
Vorsteueraufteilung nach § 15 Absatz 4 UStG bei gemischt genutzten Grundstücken; (bundesfinanzministerium.de)